Ян Лузин: что препятствует переводу апартаментов в жилье

Одним из самых ожидаемых и горячо обсуждаемых документов стал внесенный в Госдуму теперь уже предыдущего созыва законопроект о статусе апартаментов. Честно говоря, уже сбился со счета, так как подобные документы поступают в парламент как минимум раз в сессию. Однако ни один из них не преодолел даже второго чтения. И, вероятно, этому есть определенные причины.

Но для начала давайте рассмотрим, что же такое апартаменты. Сначала в крупных городах апартаментами назывались роскошные квартиры в элитных комплексах. Однако затем все совершенно изменилось – сейчас к апартаментам относят и самые компактные варианты на рынке недвижимости. К примеру, в Москве и Санкт-Петербурге можно встретить лоты площадью и 10, и 11 квадратных метров.

В последние несколько лет в крупных городах наблюдается тренд на редевелопмент административных зданий, в том числе советской или даже дореволюционной постройки. Проще говоря, новый собственник делает капитальный ремонт, меняет нарезку помещений, обновляет всю инженерную инфраструктуру, ставит на кадастр новые помещения и затем продает их. Зачастую цена таких апартаментов устанавливается по низу рынка, что делает их привлекательным вариантом для покупателей с ограниченным бюджетом. Их не смущают более высокие налоги и коммунальные платежи, а также невозможность регистрации.

Существует две основные классификации апартаментов. Первая – по классам недвижимости (эконом, комфорт, бизнес, премиум, элитный). Вторая – по виду разрешенного использования земельного участка, на котором такой апарт-комплекс расположен (гостиничное обслуживание и общественно-деловая застройка).

Могу выделить две причины, почему на рынках недвижимости крупных городов начали появляться апартаменты. Первая – неурегулированность документов градостроительного планирования (генпланов городов) и сложность изменения вида разрешенного использования земли (к примеру, с общественно-деловой на жилую застройку).

Вторая – невозможность соблюдения требований (по инсоляции, обеспеченности объектами социальной инфраструктуры и парковками) к жилым помещениям. Причем это актуально как для нового строительства, так и для реконструкции.

Именно эти два момента и выступают краеугольным камнем в урегулировании статуса апартаментов. Более того, осенью 2021 года при обсуждении последней версии законопроекта разгорелась ожесточенная дискуссия на тему статуса апартаментов. Часть регионов и депутатов были за то, чтобы объявить своего рода «апартаментную амнистию» (по аналогии с дачной амнистией) и присвоить статус жилья всем апарт-комплексам, которые или уже построены на момент принятия закона, или на них получена вся документация. Другие народные избранники и региональные чиновники заняли диаметрально противоположную и более жесткую позицию – в принципе запретить строительство апартаментов и объявить их вне закона. Разумеется, истина кроется где-то посередине. Именно поэтому рассмотрение законопроекта было отложено. Однако и сейчас позиция до конца не сформирована.

Парадокс заключается в том, что законодательно понятие апартаментов не определено. В законопроекте, который сейчас рассматривается в Думе, есть понятие «многофункциональное здание». Под ним понимается корпус, в котором есть как жилые помещения (квартиры), так и нежилые (апартаменты). Однако в законопроекте ничего не сказано про те объекты, где есть только апартаменты. То есть получается, что документ распространяется только на ограниченное число строений.

Более того, законопроектом определен порядок перевода апартаментов в жилье. Вроде бы вот он, ответ на животрепещущий вопрос. Но дело в том, что он распространяется только на пресловутые «многофункциональные здания» и может быть осуществлен только в отношении всех помещений на одной площадке.

Безусловно, вопрос статуса апартаментов – крайне острый. С одной стороны, важно не допустить репрессивных мер и удариться в крайности, де-факто поставив вне закона всех владельцев такой недвижимости. С другой стороны, необходимо понимать и региональные власти: немало комплексов с апартаментами фактически представляют собой многоквартирные дома, но на них не распространяются нормативы по обеспеченности разнообразной инфраструктурой (школами, детскими садами, поликлиниками, парковками). Кроме того, не до конца понятно, как учитывать такие проекты при разработке генпланов, мастер-планов и иных подобных документов. Поэтому важно прийти к консенсусу, который устроит все стороны – и властей, и девелоперов, и покупателей.